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Acquisto immobili in corso di costruzione: rischi e tutele per gli acquirenti

Acquistare un immobile è un passo importante, anzi fondamentale e decisivo per chi decide di compierlo. Non è possibile compiere questo passo senza farsi affiancare da Professionisti (Avvocato, Notaio), salvo correre il serio pericolo di “combinar grossi guai“ o, peggio ancora, correre anche il più serio rischio di “perdere tutti i risparmi di una vita e ritrovarsi, poi, senza casa”.

È necessario, allora, fornire le “istruzioni per l’uso” ed indicare i punti salienti delle nuove e recenti disposizioni di legge in tema di “tutele degli acquirenti di immobili in costruzione”, introdotte da poco tempo e in vigore dal 16 marzo 2019.
Il legislatore ha recepito l’esigenza/necessità di “tutelare gli acquirenti degli immobili in costruzione“ e lo ha fatto emanando il Decreto Legislativo n. 14 del 2019, noto come “Codice della crisi d’impresa”.
La recentissima legge interessa, da un lato, i venditori/imprenditori che siano costruttori di immobili (operanti in forma individuale o societaria) e le cooperative edilizie e, dall’altro lato, gli acquirenti o, meglio, l’acquirente di immobile, che sia, però, una persona fisica (anche quale Socio di cooperativa edilizia).
Quali sono, in sintesi, le principali norme della recentissima legge e quali obbiettivi essa si prefigge?
Il principale obbiettivo che la legge si propone è quello di attuare una vera e propria:
a. – TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE, che è operativa per i contratti preliminari stipulati dopo il 16 marzo 2019.
Le tutele (notevoli) previste dalla nuova legge, in favore degli acquirenti persona fisica, si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) riguardanti ed aventi ad oggetto fabbricati da destinare ad abitazione per la qual cosa la cd. “licenza di costruire” sia stato depositato in Comune, ove dovrà essere realizzato l’immobile, dopo il 16 marzo 2019.
b. – CHI SONO I BENEFICIARI DI QUESTA LEGGE? E CHI PUÒ UTILMENTE INVOCARE QUESTA LEGGE NELLA QUOTIDIANITÀ: soltanto gli acquirenti o l’acquirente che agisce quale PERSONA FISICA. La legge non può essere, quindi, utilmente invocata da una società (snc, srl, spa, sas, ecc…) che intenda acquistare un immobile.
c. – PERCHÉ SI È RESA NECESSARIA L’EMANAZIONE DI QUESTA LEGGE?
In passato, molto spesso, le persone si rivolgevano ad un’impresa di costruzioni/venditrice per acquistare un immobile in corso di costruzione, con obbiettivo di farlo realizzare dall’impresa in modo personalizzato, “su misura”, e cioè in base esigenze degli acquirenti. E così le parti, da un lato, l’impresa di costruzioni/venditrice e l’acquirente, dall’altro lato, provvedevano a stipulare un contratto (nella maggior parte dei casi predisposto dalla stessa impresa costruttrice/venditrice) che aveva come scopo quello di ottenere il trasferimento (non immediato) di un immobile in corso di costruzione. Molto spesso gli sviluppi della vicenda non incontravano ostacoli e tutto si concludeva positivamente con la stipula del rogito definitivo.
In altri, casi, purtroppo, per le più disparate ragioni, sorgevano problematiche serie, in capo all’impresa costruttrice/venditrice, e così l’acquirente che aveva, man mano, versato dei danari all’impresa costruttrice, si ritrovava senza avere né i suoi danari, né la propria casa. Insomma, il rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice/venditrice, l’acquirente subisse la perdita degli acconti versati per l’acquisto eppoi, non potesse divenire proprietario della (sognata) casa, non era del tutto percepito da parte dell’acquirente e/o non era considerato tale.
Queste situazioni si verificavano perché l’acquirente, tutto proteso a risparmiare il più possibile, così da poter destinare tutte le proprie risorse all’acquisto della casa e degli arredi, ometteva di rivolgersi ad un Avvocato esperto in materia, oppure al Notaio, e fidandosi dell’impresa costruttrice/venditrice, sottoscriveva il contratto preliminare che gli era sottoposto, ponendo la propria attenzione sugli aspetti riguardanti la realizzazione dell’immobile, la disposizione dei locali, la tipologia dei materiali da utilizzare, e senza curarsi di ben più e rilevanti aspetti.
Le decine e decine, se non centinaia di centinaia, di situazioni ove l’acquirente si ritrova senza soldi e senza casa hanno indotto il legislatore a porre degli argini, e conseguentemente a disciplinare questo tipo di rapporto contrattuale, ove l’acquirente “acquista sulla carta ciò che è ancora da realizzare”.
d. – QUALI SONO LE TUTELE DI LEGGE ORA APPRONTATE PER CHI COMPRA UN IMMOBILE DAL COSTRUTTORE/VENDITORE?
Vi sono due obblighi inderogabili:
d.1. – il primo obbligo del costruttore: consegnare all’acquirente una fidejussione, bancaria o assicurativa che deve garantire all’acquirente il rimborso, per il caso di crisi irreversibile dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del rogito notarile che dovrà assicurare all’acquirente il trasferimento definitivo della proprietà. Vi è ulteriore obbligo che discende dal primo: la fidejussione dovrà avere un testo conforme al “modello ministeriale”;
d.2. – il secondo obbligo del costruttore: consegnare all’acquirente, al momento del rogito notarile che dovrà assicurare all’acquirente il trasferimento definitivo della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (meglio nota nella quotidianità come “polizza decennale postuma”) che deve garantire all’acquirente il risarcimento di tutti i danni materiali e diretti, derivati all’immobile dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
e. – COME SI REALIZZA, D’ORA IN POI, DAL PUNTO DI VISTA PRATICO/OPERATIVO, LA TUTELA PER GLI ACQUIRENTI DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE E CHE NORME È OBBLIGATA A RISPETTARE L’IMPRESA COSTRUTTRICE/VENDITRICE, DOPO IL 16 MARZO 2019?
La nuova legge (dec. leg. n. 214/2019) prevede l’obbligo per l’impresa costruttrice/venditrice, allorquando sottoscrive un contratto con un’acquirente persona fisica, di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento obbligatorio del Notaio.
La legge dispone che sia proprio il Notaio (che è anche Pubblico Ufficiale) a dover verificare ed attestare la correttezza e regolarità della fidejussione, che dovrà essere, come s’è detto, assolutamente conforme al “modello ministeriale” e non potrà avere altro testo rispetto al detto “modello ministeriale”.
f. – COSA ACCADE SE L’IMPRESA COSTRUTTRICE/VENDITRICE NON CONSEGNA ALL’ACQUIRENTE LA FIDEJUSSIONE PREVISTA PER LEGGE?
In questo caso, se l’impresa costruttrice/venditrice non consegna la fidejussione, al momento della stipula del contratto preliminare, da sottoscrivere avanti al Notaio, per il rimborso delle somme pagate e da pagare, da parte dello stesso acquirente, il Notaio non potrà stipulare l’atto notarile.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce e deve garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della “polizza indennitaria decennale” postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
g. – QUALI SONO I TERMINI DI VALIDITÀ DELLA FIDEJUSSIONE CHE L’IMPRESA COSTRUTTRICE/VENDITRICE DEVE RILASCIARE AL MOMENTO DELLA SOTTOSCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE?
La fidejussione è valida ed efficace sino al momento in cui la compagnia di Assicurazioni o la banca che l’ha rilasciata non avranno ricevuto da parte dell’Impresa costruttrice/venditrice, dall’acquirente o dal Notaio una copia autentica del rogito notarile con il quale si è attuato il trasferimento dell’immobile (a quel punto definitivamente realizzato e consegnato all’acquirente) ove sia precisato che l’Impresa costruttrice/venditrice ha consegnato all’acquirente la “polizza assicurativa decennale postuma”, e che – lo si ripete – dovrà essere stata redatta secondo il “modello ministeriale”. Se l’Impresa costruttrice/venditrice non effettuerà la consegna della detta “polizza assicurativa decennale postuma”, l’acquirente ha titolo per chiedere il pagamento della somma garantita dalla fidejussione, che era stata rilasciata al momento della sottoscrizione, avanti al Notaio, del contratto preliminare, laddove si verifichi la crisi dell’impresa costruttrice/venditrice, ed ovviamente se il futuro acquirente avrà previamente comunicato dell’impresa costruttrice/venditrice di voler recedere dal contratto preliminare.
Analogo diritto sussiste per l’acquirente laddove il Notaio dichiari ed attestati di non aver potuto stipulare il rogito notarile definitivo per attuare il trasferimento dell’immobile a causa del mancato rilascio, da parte della medesima dell’impresa costruttrice/venditrice della “polizza decennale postuma”.
h. – QUALI ALTRE TUTELE VI SONO A FAVORE DEGLI ACQUIRENTI PERSONA FISICA SE IL CONTRATTO PRELIMINARE VIENE STIPULATO DAL NOTAIO IN BASE ALLA NUOVA LEGGE?
Il Notaio, qualsiasi Notaio, prima di procedere alla stipula di un atto notarile di compravendita di un immobile (anche se l’immobile è ancora da costruire) provvede ad effettuare ogni più opportuna verifica relativamente al terreno sul quale dovrà essere costruito l’immobile, ovvero sull’immobile la cui costruzione è già stata avviata, effettuando le cosiddette visure ipotecarie, allo scopo di constatare se sul quel terreno ove è in corso di costruzione l’immobile, seppur non ancora accatastato, esistono, o meno, ipoteche o altri vincoli gravanti sullo stesso terreno o sull’immobile da costruire o che è in corso di costruzione, che ne limitino, in tutto in parte, la disponibilità e/o la libera trasferibilità in favore del futuro acquirente. Inoltre, il Notaio è obbligato a trascrivere (e non già solo registrare) il contratto preliminare nei Registri Immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di atti pregiudizievoli, in danno del medesimo acquirente (ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa) purché la vendita intervenga entro tre anni.
i. – QUALI ALTRI VANTAGGI DÀ L’INTERVENTO DEL NOTAIO NEL PRELIMINARE?
Il Notaio assicura che, fin dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare, siano effettuate tutte le verifiche del caso.
l. – COSA DEVE ESSERE SCRITTO NEL CONTRATTO PRELIMINARE AFFINCHÈ LE TUTELE SIANO EFFETTIVE E VALIDE?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione in favore dell’acquirente, unitamente alla contestuale attestazione, da parte del Notaio, della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve altresì contenere anche i seguenti elementi/dati:
l.1. – la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, le pertinenze e cioè tutti quei dati/elementi che si inserirebbero anche nel contesto del rogito notarile definitivo;
l.2. – l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, evidenziando che le stesse dovranno essere tassativamente cancellate al momento del rogito notarile definitivo, a cura e spese del costruttore/venditore;
l.3. – il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento, ancorando i pagamenti al cronoprogramma dei lavori, ovvero ai vari S.A.L.;
l.4. – gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici e/o subappaltatrici, il nominativo del Direttore Lavori, del Progettista, del Responsabile della Sicurezza; il rispetto delle varie normative, la regolarità costante del DURC, la descrizione ed i costi per eventuali varianti richieste in corso d’opera, la regolamentazione per le detrazioni per lavori eventualmente non eseguite, ecc…;
l.5. – il capitolato con tutte le precise caratteristiche e le tipologie esatte dei materiali e gli elaborati di progetto;
m. – LA LEGGE TUTELA L’ACQUIRENTE ANCHE AL MOMENTO DEL ROGITO NOTARILE DEFINITIVO? E SE VI È TUTELA ANCHE IN QUEL MOMENTO ESSA COME VIENE?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita il costruttore/venditore debba consegnare all’acquirente una “polizza assicurativa indennitaria decennale”, a copertura dei danni materiali (eventuali) subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale dello stesso, ovvero per il risarcimento dell’insorgenza di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve/dovrà, pertanto, contenere anche l’indicazione degli estremi della “polizza decennale”, che viene consegnata all’acquirente.
In caso di mancata consegna della polizza, da parte del costruttore/venditore, il Notaio non potrà procedere alla stipula dell’atto notarile di compravendita e, ad effetto domino, l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione, al momento della stipula del contratto preliminare, il risarcimento di quanto versato al costruttore.
n. – COSA ACCADE SE LE NORME DI LEGGE NON VENGONO RISPETTATE?
Il mancato rispetto delle norme di legge, e cioè il rispetto dell’obbligo di stipulare il contratto preliminare di compravendita con atto pubblico, oppure con scrittura privata autenticata, avanti al Notaio, comporta la “nullità assoluta” dello stesso contratto preliminare “per mancanza di forma”. Insomma, la presenza del Notaio – che lo ripetiamo è un Pubblico Ufficiale – ai fini della stipula del contratto preliminare, eppoi del contratto definitivo di compravendita costituisce – già in re ipsa – la garanzia assoluta del rispetto delle norme, atteso che è proprio il Notaio che deve preoccuparsi di questo, e più in concreto la legge garantisce l’acquirente circa il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel contratto preliminare) e della “polizza decennale” (nel contratto definitivo), da parte del costruttore/venditore ed a favore dell’acquirente, nelle anzidette occasioni, anche perché il Notaio è tenuto ad indicare nei due contratti (il preliminare e il definitivo) gli esatti estremi della fidejussione e della “polizza decennale postuma“.
o. – COSA FARE, QUINDI, SE SI INTENDE ACQUISTARE DAL COSTRUTTORE/VENDITORE UN IMMOBILE DA COSTRUIRE?
Oggi, dopo l’entrata in vigore della legge a tutela degli acquirenti (16 marzo 2019), è necessario – dopo aver contattato un Avvocato esperto in materia, per “farsi accompagnare in questo cammino, che è quello dell’acquisto della casa” – rivolgersi al Notaio di fiducia, perché ora è un obbligo di legge.
Deve altresì suggerirsi, come già detto, che, prima ancora di rivolgersi al Notaio, è raccomandare assolutamente di rivolgersi anche ad un Avvocato specializzato in materia immobiliare, con adeguate esperienza nello specifico settore, per far eseguire (prudenzialmente, atteso che la cautela non è mai abbastanza) anche altre ed ulteriori verifiche e/o visure in merito alla “bontà” imprenditoriale del costruttore/venditore, con il quale si vuol entrare in un rapporto così articolato e complesso per la sottoscrizione di contratto così importante, come è quello riguardante l’acquisto della casa, che è un luogo fondamentale per tutti noi.
AVV. GIORGIO ROSSI (*)
(*) Avvocato in Bergamo

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