La vendita di un terreno agricolo, in particolare in un contesto di montagna, pone il problema di gestire in maniera corretta il diritto di prelazione agraria spettante a coltivatori diretti che lavorano il fondo ed a proprietari confinanti. Ne parliamo con un esperto, il dr. Paolo Divizia, Notaio con sede a Bergamo ed ufficio secondario in Val Brembana a San Giovanni Bianco.
Notaio, è la legge che dispone questa prelazione? «Esatto. La prelazione agraria è disciplinata principalmente da due leggi del 1965 e del 1971, oggi pienamente in vigore. Si tratta di una prelazione “forte”, con efficacia reale. Occorre chiarire subito un dubbio: la prelazione interessa i terreni a vocazione agricola, a prescindere dall’effettivo e reale esercizio sugli stessi di una attività lavorativa di coltivazione. Non importa neppure l’estensione, la prelazione opera indistintamente per terreni grandi e piccoli».
Notaio, quindi la prelazione interessa anche terreni non coltivati? «Assolutamente si. Cosa conta, per iniziare a porsi il problema dell’esistenza della prelazione, è la destinazione agricola che si può leggere nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. L’uso agricolo effettivo non rileva. E poi attenzione ad un altro aspetto: la presenza sul fondo di un fabbricato rurale non blocca in alcun modo la prelazione».
Chi ha il diritto di prelazione? «Il diritto di prelazione spetta a due categorie di soggetti: il coltivatore diretto del fondo, che utilizza il fondo come affittuario oppure il coltivatore diretto, proprietario del fondo confinante».
Ogni volta che trasferiamo il terreno agricolo scatta la prelazione? «No. La prelazione opera solo in ipotesi come la vendita, in cui si pattuisce un prezzo fra le parti. In caso di donazione o trasferimento per successione per morte del proprietario la prelazione non opera».
Come fare quindi per essere sicuri di vendere bene il proprio terreno agricolo? «La prima cosa da fare è essere sicuri di aver individuato tutti gli eventuali aventi diritto alla prelazione. Per fare ciò è importante fare gioco di squadra fra notaio e geometra incaricato dalla parte venditrice. Individuati i soggetti, prima di fare la vendita, occorre offrire loro in prelazione l’acquisto del terreno, rispettando la procedura indicata dalla legge».
Quindi la vendita presenta dei rischi? «La vendita del terreno può dirsi sicura solo se l’offerta di acquisto in prelazione non ha visto alcuna adesione da parte degli aventi diritto nel termine di 30 giorni dal ricevimento della stessa ovvero se gli aventi diritto hanno rinunciato alla prelazione. È sempre bene raccogliere le rinunce in forma scritta, mai a voce, e conservare una copia».
Cosa succede se la prelazione non è rispettata? Vendita nulla?
«La vendita è valida. Si corre il pericolo che il prelazionario, nel termine di un anno, eserciti il diritto e si prenda il terreno, riscattandolo, utilizzando uno strumento legale che si chiama retratto. Il prezzo della vendita, in ogni caso, dovrà essere pagato».
