In questo numero si cerca di fare luce sul delicato tema dei mutui bancari. Molti sono gli aspetti che è opportuno conoscere, a partire da quello della surroga e della rinegoziazione. Affrontiamo il discorso con un esperto, il dr. Paolo Divizia, Notaio con sede a Bergamo ed ufficio secondario in Val Brembana a San Giovanni Bianco.
Notaio, spesso si parla di surroga. Di che cosa si tratta? «La surroga del mutuo è la soluzione percorribile se si intende abbassare il peso economico della rata del mutuo in essere. La surroga determina un “cambio di banca”, pur conservando l’originaria ipoteca iscritta».
Potrebbe esemplificare questo concetto? «Naturalmente. Ipotizziamo che il mutuatario abbia contratto un mutuo 10 anni or sono con l’istituto di credito A. Nel 2007, come a tutti noto, i tassi di interesse erano molto più alti di quelli vigenti (oggi si assiste talora a tassi negativi). Questo medesimo soggetto oggi intende “passare” all’Istituto di credito B, trovando in esso condizioni di tasso di interesse più vantaggiose. Attraverso la surroga notarile è quindi possibile disciplinare questo passaggio fra Banche. Un elemento essenziale è però rappresentato dalla conservazione della garanzia ipotecaria originariamente iscritta, profilo che però interessa più da vicino la Banca piuttosto che il cliente».
Quali sono i termini tecnici principali dell’operazione? «Di regola, il nuovo mutuo di surroga deve avere un importo pari al capitale residuo del vecchio finanziamento. Le spese per l’accensione del mutuo in surroga, ivi comprese quelle notarili, saranno a carico della nuovo banca. Si tratta di una pratica molto veloce ed integralmente gestita dal Notaio».
Si può ottenere una somma più alta del capitale residuo? «Tecnicamente no. La somma ottenuta con la surroga deve essere destinata per l’intero all’estinzione del vecchio mutuo. Se si desidera ottenere una quota di liquidità aggiuntiva sarà necessario ricorrere ad un nuovo mutuo in sostituzione. Peraltro, il mutuo in sostituzione – cosa diversa dalla surroga tout court – è la soluzione ideale qualora sia necessario cambiare i soggetti richiedenti il mutuo».
È frequente il ricorso a questo mutuo in sostituzione? «Domanda interessante. Ad esempio, con il mutuo in sostituzione è possibile trasformare subito in liquidità l’aumento di valore del proprio immobile (dopo una ristrutturazione ovvero un mutamento di destinazione d’uso), ottenendo una somma aggiuntiva rispetto al capitale residuo originario. Detta somma aggiuntiva potrà essere utilizzata liberamente, cioè senza che vi sia un vincolo di impiego per l’estinzione del vecchio prestito bancario».
Vi sono altre soluzioni percorribili? «Può capitare che il cliente non sia interessato ad ottenere una soma aggiuntiva, bensì prediliga una variazione delle condizioni del mutuo pur conservando il rapporto con lo stesso istituto di credito. In altre parole, si vuole cambiare il mutuo, ma non la banca. In questo caso, la via da seguire è quella della rinegoziazione del mutuo».
E come funziona questa rinegoziazione? «La banca di regola accetta di rinegoziare il mutuo pur di conservare il proprio cliente. La rinegoziazione è un atto bilaterale, ossia è necessario acquisire il consenso di entrambe le parti. Attraverso la rinegoziazione può essere modificato il tasso di interesse ovvero la frequenza delle rate. Altra ipotesi frequente è quella dell’allungamento del mutuo, di tal che le rate mensili aumentino di numero ma diminuiscano in termini assoluti di importo. Salvo casi particolari, la rinegoziazione del mutuo non comporta alcuna spesa addizionale per il cliente, il quale però dovrà fare una preventiva ed attenta valutazione delle nuove condizioni contrattuali oggetto di modifica».
