In questo numero si cerca di fare luce su una particolare ipotesi di agevolazione acquisto prima casa. Molti sono gli aspetti che è opportuno conoscere per poter validamente fruire di questa preziosa agevolazione fiscale. Affrontiamo il discorso con un esperto, il dr. Paolo Divizia, Notaio con sede a Bergamo ed ufficio secondario a San Giovanni Bianco.
Spesso si parla di agevolazione prima casa. In termini concreti di che cosa si tratta? «L’agevolazione prima casa è la più importante fra le agevolazioni fiscali che possono essere richieste al Notaio scelto per la stipula di un atto di acquisto immobiliare. Essa determina un importante abbattimento delle aliquote richieste dalle legge. Ad esempio, se si compra da costruttore (esemplificando un immobile nuovo) l’agevolazione abbatte l’aliquota IVA dal 10% al 4% sul prezzo. Su un immobile venduto a 100 mila Euro, il risparmio è di 6 mila Euro (da 10 mila a 4 Euro dovuti). Per contro, qualora si acquisti da privato l’imposta di registro dovuta scende dal 9% al 2%».
In che cosa consiste questa novità? «L’agevolazione prima casa esiste da molto tempo e la legge con una certa chiarezza (anche grazie alle molte interpretazioni notarili sviluppatesi sul punto) ha fissato i requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per poterne fruire. Con la legge di Stabilità 2016 si è però introdotta una variante, ovvero un nuovo presupposto applicativo dell’agevolazione. In termini semplici, si permette oggi al contribuente di poter fruire di una seconda agevolazione prima casa, purché vi sia l’impegno dinanzi al notaio di dismettere l’abitazione precedente entro un anno dal nuovo acquisto agevolato».
Potrebbe chiarire questa operazione? «Fino a tutto il 2015, il contribuente – volendo sostituire la propria prima casa – doveva vendere l’immobile a suo tempo acquistato con agevolazione e, solo dopo, poteva procedere ad un riacquisto con agevolazione. In altre parole, per poter accedere una seconda volta all’agevolazione era imprescindibile la dismissione della prima casa, a suo tempo acquistata con agevolazione. Dal 1 gennaio 2016, invece, è possibile recarsi ad acquistare una seconda casa con agevolazione prima casa, purché in seguito alla stipula di questo secondo atto la prima casa sia alienata entro 12 mesi».
Quindi si può avere più tempo per organizzare la rivendita? «Oggi è data la possibilità di cercare con calma un acquirente della prima casa a suo tempo acquistata. Tuttavia non si può sforare il termine di un anno».
I vantaggi fiscali sono i medesimi? «Anche se la legge non si è distinta per una formulazione chiara, posso affermare che detta agevolazione spetti sia nelle ipotesi di acquisto ad IVA (aliquota agevolata al 4%), sia a registro (aliquota agevolata al 2%) ed altresì nella rara ipotesi di acquisto con leasing (aliquota all’1,5%)».
Vi sono delle sanzioni per chi non rispetta l’anno di tempo per la rivendita? «Può capitare che il cliente non riesca a vendere entro il termine di un anno. Fatta salva la consigliabile via dell’autodenunzia presso l’Agenzia delle Entrate, occorre tenere presente che sorgerà il triplice obbligo di pagare: la differenza fra l’imposta ordinaria (imposta di registro al 9%) e quella agevolata (2%); i relativi interessi di mora; la sanzione in misura pari al 30% della differenza a suo tempo non versata».
Vi sono altri dettagli cui prestare attenzione? «Vi sono molte ipotesi e variabili da tenere in considerazione e per questo il mio suggerimento è quello di affidarsi sempre al proprio Notaio di fiducia. Merita però sottolineare come l’agevolazione in commento non sia mai dovuta qualora il contribuente intenda vendere una casa già posseduta per poterne acquistare una seconda, in regime agevolato, sita nello stesso Comune se la prima fosse stata ereditata o comunque acquistata senza agevolazione».
